5月23日，海南举办《海南自由贸易港土地管理条例》（简称《条例》）新闻发布会。据发布会透露，《条例》提到，灵活土地供应方式，可以采取弹性年期、先租后让、租让结合等方式差别化供应土地；同时，将招挂结合供地方式上升为地方法规。

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在业内人士看来，在经济下行和鼓励科创等新兴产业的背景下，必须要从源头上降低土地成本，灵活供地是降成本、匹配供需的新兴土地供应方式。

灵活供地方式，降低成本、提高土地利用效率

据了解，5月1日，《海南自由贸易港土地管理条例》已经正式施行，自1994年实施的《海南经济特区土地管理条例》同时废止。

《条例》共十章七十七条，主要内容与亮点是：构建国土空间规划体系；落实最严格的耕地保护制度；强化土地要素保障；推进国土空间智慧治理；破解土地管理“难题”；细化集体经营性建设用地入市规定。

值得关注的是，在强化土地要素保障方面，提到灵活土地供应方式。《条例》规定，可以采取弹性年期、先租后让、租让结合等方式差别化供应土地，既降低了市场主体的土地取得成本，又与企业的经营周期相结合，着力防范土地资源浪费和闲置。

灵活土地供应方式，有哪些创新？将带来哪些积极意义呢？

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，《条例》提出灵活土地供应方式，目的是降低市场主体的土地取得成本，与企业的经营周期相结合，防范土地资源浪费和闲置。在经济下行和鼓励科创等新兴产业的背景下，必须要从源头上降低土地成本。过去那种工业50年使用期、商办40年使用期的出让，成本太高，也不符合目前新兴产业周期较短的现状。因此，弹性年期、先租后让、租让结合等，是降低成本、匹配供需的新兴土地供应方式。

李宇嘉进一步指出，从房地产的角度来看，基于民生导向和降成本导向，未来房地产用地也将回归本地居民、民生诉求及公共住房等关键方向为主导。降成本的目的，也是降低居民获取住房、居住和生活配套的成本。这是正确厘清房地产和实体经济的关系，基于真实工商业、居住的空间需求会给予满足，而不是一味地去房地产化。当实体繁荣了，对房地产的需求也会增长，而不是一味地抑制。

这种灵活的土地供应方式，更能够提高土地利用效率。事实上，在提高供地效率方面，海南去年以来实行的“土地超市”模式也备受关注。

为破解“项目等土地”“土地晒太阳”等问题，海南建立了“土地超市”，把土地摆上“超市货架”。今年以来，海南省资规厅探索创新“土地超市+项目投资”模式，先后赴北京、上海等地举办系列招商推介活动。3月22日，海南省“土地超市+项目投资”招商推介会在北京举办，现场推介发布总面积达4835.7亩、总价约178.8亿元的99宗项目用地；5月11日，推介会在上海举行，集中展示推介283宗优质地块。

预防土地过热，“招挂结合”上升为地方法规

除了灵活供地外，将招挂结合供地方式上升为地方法规，备受关注。根据《条例》，将招挂结合供地方式上升为地方法规，预防可能出现的地价过高过热的非理性投资行为，维护土地市场正常秩序。

李宇嘉称，此举可以预防可能出现的地价过高过热的非理性投资行为。也就是说，不再是“价高者得，不得设排他性条款”的拍卖，而是对准入资格、拿地主体、建设方案、产业引进等有要求，并且写入供地方案中的“招挂结合”成为法定的供地模式，这样既能降低土地价格，避免推高地价，还能将供地与高标准建设、产业导入。

易居研究院研究总监严跃进认为，考虑到此前海南将283宗土地项目在上海进行土地招商推介，可以认为后续自由港建设中土地市场确实有升温的可能。因此，此次优化此类购地政策，也体现了稳定土地市场的导向，具有提前预防的效果。

支持社会资本参与，着力盘活闲置土地

《条例》还提及细化集体经营性建设用地入市规定，包括明确入市范围、主体、方式，细化入市的职责、程序、后果，保障农村集体经济组织合法权益，助推乡村振兴。

集体用地入市，是近几年全国各地一直在试点的重点工作。海南在《条例》中专门细化集体经营性建设用地入市规定，可见对此工作的重视。

《条例》还规定，支持社会资本参与低效用地、废弃地再开发和利用，鼓励土地使用者自行开发或者合作开发；鼓励合理利用地下空间，促进城镇土地复合利用、立体利用、综合利用；与相关制度衔接，着力盘活闲置土地。

在李宇嘉看来，早前海南实行大开发，以房地产为导向，进行社会资本圈地，用地效率较低。海南是我国一块净土，基于未来城市形态的考虑，必须要有前瞻性，将每一寸地的效率最大化。地上地下、立体综合、复合利用等，这是新时期土地开发的集约化选择，很多城市都在开发地下空间、复合功能等，这样做能为未来留足土地空间，避免再过几十年，又来一次城市更新，不仅不环保而且成本高。

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